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根据已有经验与研究,本文将房价收入比划分为4个区间,低于4为较低区间、4-6为合理区间、6-9为较高区间、大于9为过高区间。同时将经济高级化指数三等分为三个区间:高、中、低。绘制经济高级化指数与房价收入比散点图,观察样本城市分布,可以将之划分为8个分组。
第四组城市经济高级化程度中,但房价稍高,驱动转型升级。该组城市包括济南、南京、成都、宁波、苏州、绍兴与佛山。这些城市中在四个指标上,南京均处于较好区间,但低于***组城市,其他城市则均有两到三个指标处于较好区间。总体来看,经济高级化指数居中,在具体指标方面存在短板,虽然这些城市房价收入比较高,但与经济高级化指数并未脱节,房价驱动了这些城市的转型升级。
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房价体系不同城市体系,分布更为陡峭,单中心性显著。从全国地级及以上城市房价与常住人口分布来看,房价呈现出的右偏态性弱于常住人口,同时其众数的概率密度小于常住人口,这意味着其分布更为集中。
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多数三线以上城市的房价收入比超过合理水平。按照世界银行对全世界房价与收入关系的经验标准,房价收入比为3-6较为合理。利用2015年数据研究发现:在全国104个一、二、三线城市中,房价收入比在6以上的城市为58个,占比55.8%,其中处于6-9区间的有45个,9以上的样本有13个,表明一些城市的房地产泡沫比较严重。
第二组城市经济高级化程度中,但房价过高,不利转型升级。该组城市包括广州、杭州、厦门与珠海。这4个城市的房价综合潜力秩数较高。其经济高级化指数位居第4-15名,属于第二阶梯,房价收入比为第4-8名,相对于其经济高级化指数更高,存在房价泡沫。该组城市的4个指标大多处于较好区间,但低于***组城市,其中厦门与广州四个指标均较好,杭州除地均GDP,广州除专利申请外,其他三个指标也都处于较好区间。该组城市经济高级化指数较高,但存在某个方面的短板,与房价收入比脱节,存在相当程度的房价泡沫。
第三组城市经济高级化程度低,房价过高,损害转型升级。该组城市包括温州、福州、汕头、太原、舟山与海口。这些城市的四个指标至多有一个处于较好区间,房价泡沫阻碍了城市转型升级,房地产市场存在相当程度的风险。

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